IVA en reformas de vivienda: cuándo pagas el 10% y cuándo el 21%
Pides tres presupuestos para la misma obra. El primero te pone el IVA de la reforma de tu vivienda al 10%, el segundo al 21% y el tercero te pregunta, bajando la voz, si «lo quieres con factura». Los tres pueden estar diciendo la verdad, porque el tipo no lo elige el reformista: lo decide una regla del artículo 91 de la Ley del IVA que casi nadie te explica y que, en una obra de 12.000 €, mueve 1.100 € de un bolsillo a otro. Vamos a verla despacio y con números.
Atajo: si ya sabes que tu obra cumple los requisitos y solo quieres el número, la calculadora de IVA al 10% te añade o te desglosa el tipo reducido de cualquier presupuesto en un segundo.
Calcular IVA al 10%La respuesta corta: los tres requisitos del IVA reducido en obras
El IVA en reformas de vivienda es del 21% por defecto. El 10% es la excepción, y para tener derecho a ella hay que cumplir a la vez las tres condiciones que fija el artículo 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992 del IVA:
- Que el destinatario sea una persona física, que no actúe como empresario o profesional, y que use esa vivienda para su uso particular. La ley añade expresamente a las comunidades de propietarios.
- Que la construcción o la última rehabilitación de la vivienda haya terminado al menos dos años antes de que empiece la obra.
- Que quien hace la obra no aporte materiales o, si los aporta, que su coste no supere el 40% de la base imponible de la operación.
Falla uno solo de los tres y no hay tipo reducido a medias: la obra entera se va al 21%. No existe la factura mixta con la mano de obra al 10% y los materiales al 21%, por mucho que alguien te la ofrezca con cara de estar haciéndote un favor.
Requisito 1: quién encarga la obra
El primer filtro es el más sencillo de comprobar y el que más discusiones genera con los caseros. La ley pide que el destinatario sea una persona física que no actúe como empresario o profesional y que utilice esa vivienda para su uso particular.
Fíjate en que la norma dice «uso particular», no «vivienda habitual». Eso significa que la reforma del apartamento de la playa donde vas dos semanas al año también entra, aunque no sea tu residencia principal. Lo que no entra es el piso que tienes alquilado: la Agencia Tributaria lo dice sin rodeos en sus preguntas frecuentes sobre obras y reparaciones en inmuebles, porque el propietario que arrienda destina la vivienda a producir rentas, no a su uso particular. Arreglar la caldera del piso alquilado sale al 21%.
La buena noticia está en la segunda frase del precepto: las comunidades de propietarios están incluidas por ley. Repicar el patio, arreglar las goteras del portal o pintar la escalera del edificio va al 10% si se cumplen los otros dos requisitos. Y sí, alguien de la comunidad debería comprobarlo antes de aprobar la derrama, porque once puntos de IVA sobre una obra de 60.000 € son 6.600 € que se reparten entre todos los vecinos.
Si eres autónomo y tienes una parte de la casa afecta a tu actividad, malas noticias. La Agencia Tributaria es tajante: si la vivienda se destina al arrendamiento o al ejercicio de una actividad empresarial o profesional «aun de forma parcial», no se aplica el tipo reducido. Y ojo al alcance, porque aquí es donde se equivoca casi todo el mundo: no es que «esa parte» de la obra vaya al 21% y el resto al 10%. Es que se cae el primer requisito y la obra entera va al 21%. Coherente con lo que ya sabes: una obra, un tipo. Si tienes el despacho en casa y has declarado metros afectos a la actividad en el modelo 036, esto se habla con el asesor antes de encargar nada, no cuando llega la factura. Y cuidado con la analogía fácil: en los gastos deducibles del autónomo que trabaja desde casa sí se prorratea por metros; aquí, en el IVA de la obra, no. Es todo o nada.
Requisito 2: la vivienda tiene más de dos años
El segundo requisito parece obvio hasta que lo lees con atención. Los dos años se cuentan desde que terminó la construcción o la última rehabilitación, no desde que tú compraste la casa. Es una confusión frecuentísima y funciona en las dos direcciones:
| Situación | ¿Cumple los dos años? |
|---|---|
| Piso construido en 1985 que compraste el mes pasado | Sí. Manda la fecha de la obra, no la de la escritura de compra |
| Obra nueva entregada hace 14 meses, aunque ya haya cambiado de dueño | No. Hasta que cumpla dos años, las obras van al 21% |
| Piso de 1970 rehabilitado íntegramente hace un año | No. El contador se reinicia con la última rehabilitación |
| Chalé de 2005 en el que nunca se ha hecho nada | Sí |
¿Cómo se acredita? Con el certificado final de obra, con la escritura de declaración de obra nueva o, la vía más rápida y gratuita, con el año de construcción que figura en el Catastro. Cualquiera de los tres sirve para que el reformista aplique el tipo reducido con tranquilidad.
Un apunte que ahorra sustos: si acabas de comprar una vivienda usada, en esa compra no pagaste IVA sino Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo cambia en cada comunidad autónoma —lo tienes en el conversor de ITP y AJD por comunidad autónoma—. Que la compra no llevara IVA no tiene nada que ver con el IVA de la reforma posterior: son dos impuestos distintos y dos operaciones distintas.
Requisito 3: la regla del 40% de materiales
Y llegamos al requisito que tumba más presupuestos. Dice la ley que quien realiza las obras no debe aportar materiales o, si los aporta, que su coste no exceda del 40% de la base imponible de la operación. Traducido a la vida real: en una factura de 10.000 € (sin IVA), los materiales que ponga el reformista no pueden costarle más de 4.000 €.
La Agencia Tributaria lo ilustra con dos ejemplos que conviene memorizar, publicados en su página sobre qué tipo se aplica a las obras en viviendas:
La misma obra: 10.000 € de base, 5.000 € de materiales → 50% → 21%
¿Qué cuenta como «material aportado»? Los bienes que quedan incorporados físicamente al edificio: ladrillos, cemento, azulejos, tuberías, pintura, cableado, el plato de ducha. No cuentan las herramientas ni la maquinaria del gremio, porque el andamio se lo lleva cuando termina —tú compras la obra, no el andamio—.
Este requisito explica, sin necesidad de listas mágicas, por qué las obras «de poner cosas» suelen ir al 21% y las obras «de hacer cosas» suelen ir al 10%. Alicatar un baño es mucha mano de obra y poco material. Sustituir la caldera es una caldera y dos horas de fontanero.
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Ir a la calculadora de IVA al 10% →El caso de Elena, con los tres escenarios
Elena va a reformar la cocina y el baño de su piso, construido en 1998. Ella vive allí, así que los dos primeros requisitos están cumplidos de sobra. El reformista le pasa un presupuesto de 12.000 € de base imponible: 6.000 € de mano de obra y 6.000 € de materiales.
Tal cual está el presupuesto, los materiales son el 50% de la base. Pasa del 40%, así que toda la obra tributa al 21%. Pero hay margen para organizarla de otra manera, y aquí es donde se ve el dinero:
| Escenario | Factura del reformista | Materiales que compra Elena | Total a pagar |
|---|---|---|---|
| A. El reformista pone todo el material (6.000 €) | 12.000 € + 21% = 14.520 € | — | 14.520 € |
| B. Elena compra todo el material | 6.000 € + 10% = 6.600 € | 6.000 € + 21% = 7.260 € | 13.860 € |
| C. Reparto: el reformista pone 4.000 € y Elena, 2.000 € | 10.000 € + 10% = 11.000 € | 2.000 € + 21% = 2.420 € | 13.420 € |
Cifras redondas y una simplificación deliberada: se supone que el reformista repercute los materiales a precio de coste. Si les carga margen, el porcentaje juega a favor del 10%, porque la base imponible sube mientras el coste del material se queda igual.
Los tres escenarios cubren exactamente la misma obra, con los mismos materiales y el mismo trabajo. Entre el peor y el mejor hay 1.100 €. Y no hay ninguna picaresca: en el escenario C, el reformista aporta 4.000 € de material sobre una base de 10.000 €, justo el 40%, que la ley admite porque exige que el coste «no exceda» de ese porcentaje.
Antes de que corras a la ferretería, tres avisos honestos. Primero, el reformista compra los materiales a precio de profesional y tú, a precio de mostrador: si su descuento es mayor que el ahorro fiscal, el escenario A puede acabar siendo el más barato. Segundo, el material que compras tú lo garantizas tú; si el azulejo sale defectuoso, la discusión es contigo mismo. Y tercero, esto se habla antes de firmar el presupuesto, porque cambiarlo a mitad de obra no suele salir bien.
Las obras que van al 21% aunque te digan lo contrario
La Agencia Tributaria ha ido resolviendo casos concretos, y de esas respuestas sale una lista bastante clara de obras que normalmente no llegan al 10%. Ojo al matiz de la última columna, porque explica el porqué en cada caso.
| Obra | Tipo | Por qué |
|---|---|---|
| Sustitución de la caldera | 21% | El coste del aparato supera el 40% de la base |
| Cambio de ventanas o doble acristalamiento | 21% | Mismo motivo: la carpintería se lleva la mayor parte del presupuesto |
| Instalación de calefacción | 21% | Mismo motivo |
| Contrato de mantenimiento de instalaciones | 21% | Mantener no es «ejecutar una obra» |
| Instalaciones de telecomunicaciones | 21% | El equipamiento supera el límite del 40% |
| Piscinas, pistas deportivas y jardines | 21% | No son «edificios o partes de los mismos destinados a viviendas» |
| Reparaciones en una vivienda que tienes alquilada | 21% | No la destinas a tu uso particular |
| Electrodomésticos y muebles de cocina sueltos | 21% | Es una compra de bienes, no una obra |
Es importante entender que esto no es una lista negra. La ley no dice en ningún sitio «las calderas al 21%»; dice que si el material se pasa del 40%, se acabó el tipo reducido. Si en tu caso concreto la partida de mano de obra fuera lo bastante grande —una instalación complicada, con obra de albañilería de por medio— y el coste del aparato se quedara por debajo de ese 40%, el 10% sería perfectamente correcto. Son números, no categorías.
El mismo razonamiento vale para las placas solares, que es la duda de moda. Una instalación de autoconsumo suelta, con paneles e inversor, es casi todo material y va al 21%; integrada dentro de una obra de rehabilitación energética del edificio, la respuesta puede ser otra. Si tu presupuesto anda cerca de la frontera, esa es una consulta de las que merece la pena hacer antes de firmar.
La puerta grande: si es rehabilitación, cambian las reglas
Hasta aquí hemos hablado de obras de renovación y reparación. Pero la Ley del IVA tiene una segunda puerta al 10%, mucho menos conocida y mucho más generosa: las obras de rehabilitación (artículo 91.Uno.3.1º). Cuando una obra encaja ahí, el límite del 40% de materiales desaparece y da igual que la mitad del presupuesto sea hormigón. Con un detalle que conviene saber: la ley exige que el contrato esté formalizado directamente entre el promotor y el contratista. Si eres el dueño y encargas tú la rehabilitación, tú eres el promotor y no hay problema; la factura que un subcontratista le pasa al contratista principal, en cambio, no viaja por esta vía.
El precio de entrar por esa puerta es cumplir la definición del artículo 20.Uno.22º.B de la misma ley, que pide dos cosas a la vez:
- Que más del 50% del coste total del proyecto corresponda a obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, o a obras análogas o conexas a estas.
- Que el coste total de la obra supere el 25% del precio de adquisición de la vivienda —si la compraste en los dos años anteriores— o, en otro caso, de su valor de mercado. En ambos casos descontando la parte del suelo.
La propia ley enumera qué son «obras análogas»: adecuación estructural, refuerzo de cimentación, tratamiento de pilares o forjados, ampliación de superficie construida, reconstrucción de fachadas y patios interiores e instalación de ascensores. Y qué son «obras conexas»: albañilería, fontanería y carpintería, mejora de cerramientos e instalaciones y rehabilitación energética, siempre que su coste sea inferior al de las obras estructurales y estén ligadas a ellas de forma indisociable.
Traducido: si vas a vaciar un piso viejo hasta los pilares, no des por perdido el tipo reducido solo porque los materiales se disparen. Ahí no manda la regla del 40%, sino la del 50% estructural y el 25% del valor. Y esa vía la puede aprovechar también una comunidad de propietarios que acometa una rehabilitación seria del edificio.
Si el tipo está mal, ¿quién paga el roto?
Pregunta incómoda y respuesta clara: el que repercute el IVA es el reformista, y es él quien responde ante Hacienda si aplicó el 10% donde tocaba el 21%. Si la Administración regulariza, le reclama a él la diferencia, con sus recargos o su sanción si procede. Esa es la teoría.
La práctica es que ese señor tiene tu contrato en la mano y, cuando le llega la liquidación, es muy probable que intente trasladarte la diferencia. Once puntos sobre una obra de 30.000 € son 3.300 € apareciendo dos años después de que tú creyeras cerrado el asunto.
Por eso el consejo, que cuesta cero euros: pide que la factura haga constar el coste de los materiales aportados, o al menos una línea diciendo que no superan el 40% de la base imponible. Y no es una manía nuestra: es lo que la propia Agencia Tributaria establece para estas obras —«en la factura se hará constar el coste de los materiales aportados o que se cumple el requisito de no exceder del 40% de la base imponible»—. Es la prueba más barata que existe, y en materia tributaria quien quiere hacer valer un derecho es quien tiene que probar los hechos. Guarda también el presupuesto detallado y la referencia catastral: entre los tres papeles queda documentado todo lo que hay que demostrar.
Y si lo que te ofrecen es la reforma «sin factura», el ahorro es un espejismo. Pierdes la garantía legal de la obra, pierdes cualquier reclamación si algo sale mal y —esto es lo que casi nadie calcula— pierdes la deducción del IRPF de la que va el siguiente apartado, que exige pago por medios bancarios. Suele ser bastante más de lo que te «descuentan».
Y ya que estás: la deducción del IRPF de hasta el 60%
El IVA es la mitad de la historia fiscal de una reforma. La otra mitad está en la disposición adicional quincuagésima de la Ley 35/2006 del IRPF, que mantiene viva en 2026 la deducción por obras de mejora de la eficiencia energética.
Antes de mirar los porcentajes, el filtro que decide si puedes siquiera empezar: las deducciones del 20% y del 40% solo valen para tu vivienda habitual o para otra de tu propiedad que tengas alquilada como vivienda —o en expectativa de alquiler, si la alquilas antes del 31 de diciembre de 2027—. El apartamento de la playa no entra, aunque sí entrara en el 10% de IVA. Sí: es la vuelta exacta de la regla del impuesto anterior. En el IVA, el piso alquilado quedaba fuera y la casa de vacaciones dentro; en el IRPF ocurre justo lo contrario. Los dos impuestos miden cosas distintas y no tienen ninguna obligación de ponerse de acuerdo. Con eso claro, estas son las tres deducciones, distintas y excluyentes entre sí:
| Deducción | Qué hay que conseguir | Base máxima anual | Plazo de las obras |
|---|---|---|---|
| 20% | Reducir al menos un 7% la suma de la demanda de calefacción y refrigeración | 5.000 € | Hasta el 31-12-2026 |
| 40% | Reducir al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable, o alcanzar la clase energética A o B | 7.500 € | Hasta el 31-12-2026 |
| 60% | Rehabilitación energética del edificio entero de uso residencial, con la misma mejora del 30% o clase A/B, acreditada con el certificado del edificio | 5.000 € (acumulado máx. 15.000 € en 5 años) | Hasta el 31-12-2027 |
Las tres exigen lo mismo para poder probarlo: certificado de eficiencia energética antes y después de la obra, expedido por técnico competente. Sin los dos certificados no hay deducción, por muy evidente que sea la mejora. Y ojo con el «antes»: si ya tenías uno hecho, solo sirve si no han pasado más de dos años entre su expedición y el inicio de las obras. Hay además cuatro letras pequeñas que se llevan por delante más deducciones de lo que parece, y una quinta que juega a tu favor:
- Nada en efectivo. Solo cuentan los pagos con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta. «En ningún caso darán derecho a practicar deducción las cantidades satisfechas mediante entregas de dinero de curso legal», dice la ley con todas sus letras.
- Las subvenciones se restan. Si has cobrado una ayuda pública por la obra, esa parte sale de la base de la deducción.
- Fuera garajes, trasteros, jardines, piscinas e instalaciones deportivas, y también la parte de la vivienda afecta a una actividad económica, en las deducciones del 20% y del 40%.
- Nada de combustibles fósiles. No computan los costes de instalar o sustituir equipos que los usen: cambiar la caldera de gas por otra de gas no da deducción, aunque sea más eficiente.
- Si la obra la hace la comunidad (deducción del 60%), cada vecino se deduce aplicando su coeficiente de participación a lo que haya pagado la comunidad. No hace falta que contrates nada por tu cuenta: basta la derrama y el certificado del edificio.
El detalle que hace atractiva esta deducción es que su base incluye todo lo necesario para la obra: honorarios profesionales, redacción del proyecto, dirección facultativa, ejecución, equipos y materiales, y hasta los propios certificados energéticos. Y el IVA soportado forma parte de lo satisfecho, así que también suma. Un poco de justicia poética: el impuesto que acabas de pagar entra en la base de lo que después te deduces.
Resumen: lo que debes recordar
- El 21% es la regla y el 10% la excepción: hay que cumplir los tres requisitos a la vez.
- Los dos años se cuentan desde el fin de la construcción o de la última rehabilitación, no desde que compraste.
- La regla del 40% compara el coste de los materiales que aporta el reformista con la base imponible que te factura.
- No existe la factura mixta: una obra, un tipo. Lo que sí puedes es comprar tú parte del material.
- Caldera, ventanas, calefacción y telecomunicaciones suelen ir al 21%, y el piso alquilado, siempre.
- Si la obra es rehabilitación (50% estructural y 25% del valor sin suelo), el límite de materiales desaparece.
- En eficiencia energética, la deducción del IRPF llega al 20%, 40% o 60%… si pagas por el banco y tienes los dos certificados.
Una reforma ya trae bastante polvo, ruido y plazos que se estiran como para además regalarle a Hacienda mil euros por no haber leído tres líneas de un artículo. Pide los presupuestos con el desglose de materiales, comprueba la antigüedad en el Catastro, paga por transferencia y guarda las facturas. Lo demás —el color de los azulejos— ya es cosa tuya, y en eso no podemos ayudarte.
Fuentes oficiales consultadas
- Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido — artículos 91.Uno.2.10º (renovación y reparación), 91.Uno.3.1º (construcción y rehabilitación) y 20.Uno.22º.B (concepto de rehabilitación).
- AEAT — ¿Qué tipo se aplica a las obras en viviendas? y preguntas frecuentes sobre obras y reparaciones en inmuebles.
- Ley 35/2006, del IRPF — disposición adicional quincuagésima (deducción por obras de mejora de la eficiencia energética), en su redacción vigente en 2026.
Contenido redactado y revisado por Pablo Fernández García, asesor fiscal con más de 10 años de experiencia. Puedes consultar cómo trabajamos en nuestra metodología y en la política editorial. Este artículo es información general y no sustituye al asesoramiento sobre un caso concreto.