Alquiler turístico e IVA: quién pagará el 10% desde el 1 de diciembre de 2026 (y quién no)
Hasta ahora, alquilar un piso a turistas tenía una rareza fiscal que casi nadie menciona en los anuncios: no llevaba IVA (siempre que no prestaras servicios de hotel). El hotel de la esquina cobra el 10% a sus clientes; tu apartamento, a tres calles, cobraba el precio y punto. El Real Decreto-ley 26/2026, publicado en el BOE el 30 de septiembre, termina con esa asimetría: desde el 1 de diciembre de 2026, los alquileres de pisos amueblados de hasta 30 noches pasan a tributar al 10%. Aquí tienes quién lo paga, quién se libra, cuánto te cuesta de verdad y qué conviene hacer antes de esa fecha.
La respuesta corta
Hasta el 30 de noviembre de 2026, alquilar un apartamento o una vivienda amueblados está exento de IVA salvo que prestes servicios propios de un hotel (limpieza durante la estancia, restaurante, lavandería…): en ese caso tributas al 10%. Desde el 1 de diciembre de 2026 se añade un segundo supuesto que quita la exención: que la estancia de cada huésped no supere las 30 noches. Resultado: un piso alquilado por días, que antes iba sin IVA, pasa a llevar el 10%.
Te libras en dos casos: si la estancia dura más de 30 noches, o si alquilas la vivienda en la que tienes tu residencia habitual. En los dos, siempre que no prestes servicios de hotel, que te hacen tributar al 10% pase lo que pase.
Un aviso de ámbito: este artículo trata el IVA estatal. Canarias (IGIC) y Ceuta y Melilla (IPSI) tienen impuestos propios, y el País Vasco y Navarra aplican su normativa foral, de modo que habrá que ver cómo recoge cada una este cambio.
Cómo tributa hoy (hasta el 30 de noviembre de 2026)
La Ley del IVA exime los arrendamientos de edificios o partes de ellos «destinados exclusivamente a viviendas», y la exención se extiende a los muebles arrendados con la vivienda (artículo 20.Uno.23.º). Pero esa exención tiene una trampilla, la letra e') de ese mismo número: no vale para los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera, «tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos». Cuando se cae la exención, el alquiler tributa al 10%, el tipo reducido de la hostelería (artículo 91.Uno.2.2.º). Es el criterio que recoge la Agencia Tributaria.
La clave, por tanto, hoy, no es que el piso esté en una plataforma ni que tenga licencia turística: es qué haces tú durante la estancia. Según el criterio de la Agencia Tributaria, la frontera entre el simple alquiler y el hospedaje está en la atención al cliente más allá de ceder el inmueble (la ley habla de que el arrendador «se obligue» a prestar alguno de esos servicios):
| Servicio | ¿Cuenta como «servicio de hotel»? |
|---|---|
| Limpieza periódica durante la estancia | Sí → 10% |
| Cambio regular de ropa de cama y toallas | Sí → 10% |
| Recepción o atención continuada al huésped | Sí → 10% |
| Desayuno, comidas o servicio de restaurante | Sí → 10% |
| Lavandería, custodia de equipaje y similares | Sí → 10% |
| Limpieza a la entrada y a la salida de cada huésped | No, sigue exento |
| Cambio de ropa a la entrada y a la salida de cada huésped | No, sigue exento |
| Mantenimiento de zonas comunes y reparaciones | No, sigue exento |
Si ya prestas servicios de la primera mitad de la tabla y has facturado sin IVA, el problema no empieza el 1 de diciembre: ya lo tienes hoy. Conviene revisarlo con un asesor antes de que lo revise otro.
Lo que cambia el 1 de diciembre: el texto del BOE
El artículo 7 del Real Decreto-ley 26/2026 reescribe dos preceptos de la Ley del IVA con efectos desde el 1 de diciembre de 2026. El primero es la letra e') del artículo 20.Uno.23.º, que queda así:
– El arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.
– Su duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches, excepto si se produce en el apartamento o vivienda arrendada en la que el arrendador tenga su residencia habitual, en cuyo caso estarán exentos.»
El segundo es el artículo 91.Uno.2.2.º, el de los servicios de hostelería al 10%, al que se añade un párrafo: «Se incluyen en este número los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados a que se refiere el artículo 20.Uno.23.º, letra e’) de esta ley». Es decir: lo que pierde la exención no pasa al 21% general, sino al tipo reducido. La exposición de motivos lo explica con una frase que no necesita traducción: la idea es que estos alquileres «tributen como el negocio que suponen».
Tres cosas que el texto dice, y que la mayoría de resúmenes de prensa se saltan:
- Habla de duración, no de turismo. Ni «turístico», ni licencia, ni plataforma: el artículo se refiere a «apartamentos o viviendas amueblados» con estancias de hasta 30 noches. Un alquiler de tres semanas a un estudiante o a un trabajador desplazado cumple el mismo requisito.
- Las 30 noches están dentro. La redacción es «no supere las 30 noches»: una estancia de 30 noches tributa; una de 31, no. Y la duración se mide «a favor de un mismo arrendatario».
- La excepción de la residencia habitual es solo del segundo supuesto. Si en tu casa habitual ofreces servicios de hotel, el primer guion se aplica igual y tributas al 10%. La exposición de motivos lo refuerza al describir la exclusión de la exención «cuando concurran conjuntamente las condiciones relativas a una estancia no superior a treinta noches, un alojamiento distinto de la vivienda habitual del arrendador».
Quién paga y quién se libra: tres preguntas y una tabla
Para saber dónde caes, hazte estas tres preguntas en este orden. En cuanto una te lleve a «10%», no hace falta que sigas: ya tienes IVA.
- ¿Prestas algún servicio propio de un hotel durante la estancia? (limpieza periódica, cambio de ropa, desayunos, recepción…). Si sí, 10%, hoy y a partir del 1 de diciembre, con independencia de lo que dure la estancia.
- ¿La estancia de ese huésped dura 30 noches o menos? Si no (31 o más), exento. Si sí, pasa a la pregunta 3.
- ¿Es la vivienda donde tienes tu residencia habitual? Si sí, exento. Si no, 10% desde el 1 de diciembre de 2026.
| Tu caso | Hasta el 30-11-2026 | Desde el 1-12-2026 |
|---|---|---|
| Piso amueblado, 4 noches, sin servicios de hotel, no es tu residencia habitual | Exento | 10% |
| El mismo piso, 4 noches, con limpieza durante la estancia | 10% | 10% |
| El mismo piso, 45 noches seguidas para un mismo huésped, sin servicios | Exento | Exento |
| Exactamente 30 noches, sin servicios | Exento | 10% |
| Alquilas tu vivienda habitual dos semanas en verano, sin servicios (según la literalidad del texto) | Exento | Exento |
| Alquilas tu vivienda habitual dos semanas, con limpieza durante la estancia | 10% | 10% |
| 45 noches seguidas, pero con limpieza semanal incluida | 10% | 10% |
Una advertencia sobre la última columna: es la lectura literal del texto publicado, y la ley no define qué se entiende por «residencia habitual» a estos efectos (alquilar tu casa entera durante meses mientras vives en otra plantea la duda de si sigue siéndolo; no hay todavía criterio de la Agencia Tributaria). Si tu caso tiene una vuelta de tuerca (habitaciones sueltas, estancias que se encadenan para el mismo huésped, un gestor intermedio), no extrapoles de una tabla.
Cuánto te cuesta de verdad el 10%
Pongamos un apartamento que anuncias a 120 € la noche, para una reserva de 4 noches: 480 € publicados. Con el IVA de por medio, tienes dos maneras de hacer la cuenta:
| A) Mantienes el precio: 480 € con IVA incluido | B) Trasladas el IVA al huésped | |
|---|---|---|
| Base imponible (lo que ingresas tú) | 436,36 € | 480,00 € |
| IVA al 10% | 43,64 € | 48,00 € |
| Paga el huésped | 480,00 € | 528,00 € |
En el escenario A, el cálculo inverso (el de la calculadora para quitar el IVA de un precio) es 480 ÷ 1,10 = 436,36: el IVA «sale» de tu bolsillo. En el B, subes el precio y el huésped paga 48 € más. Cuál de los dos funciona depende de tu mercado, no de la ley, que no fija precios. (Si quieres hacerlo con tus números, la calculadora de IVA al 10% hace las dos cuentas, sumar y quitar.)
Ahora lo que casi nadie cuenta: el 10% no es un coste del 10%, porque desde el momento en que el alquiler deja de estar exento, puedes deducirte el IVA que pagas en tus gastos. Un trimestre de ejemplo, con 40 noches a 120 € (base 4.800 €):
IVA soportado deducible: limpiezas por 400 € + 21% = 84,00 €; suministros afectos a la actividad por 250 € + 21% = 52,50 € → 136,50 €
A ingresar en el modelo 303: 480,00 − 136,50 = 343,50 €
Coste real: 343,50 ÷ 4.800 = 7,2% de lo que facturas, no 10%.
Los números son ilustrativos (y asumen que los gastos están afectos de forma exclusiva a la actividad, algo que el siguiente apartado matiza), pero la mecánica es real: el hotel de la esquina lleva décadas haciendo esta cuenta, y ahora te toca a ti, aunque tú no tengas recepción 24 horas ni bombones en la almohada.
El IVA de tus gastos: lo que antes era coste y ahora se deduce
Mientras el alquiler está exento, el IVA que te facturan por limpieza, suministros, reparaciones o mobiliario es un coste sin vuelta: el artículo 94.Uno.1.º de la Ley del IVA solo da derecho a deducir las cuotas soportadas cuando los bienes y servicios se utilizan en operaciones «sujetas y no exentas». Al quitarse la exención, esa puerta se abre. Tres matices que conviene tener claros desde el principio:
- Afectación directa y exclusiva. El artículo 95 impide deducir el IVA de lo que no esté afecto «directa y exclusivamente» a la actividad. Un piso que usas tú tres meses al año y alquilas el resto es el caso clásico de problema: el artículo 95.Dos no considera afectos los bienes que se destinan habitualmente a la actividad y a otras no empresariales «por períodos de tiempo alternativos», ni los que se usan simultáneamente para la actividad y para necesidades privadas.
- Facturas a tu nombre. Para deducir, la factura tiene que estar emitida a tu nombre y con tu NIF. Las compras sin factura completa, o a nombre de otra persona, no cuentan.
- Prorrata si mezclas. Si en el mismo ejercicio alquilas por días (gravado) y por temporadas largas (exento), puede aplicarse la regla de prorrata del artículo 102 y solo deducirías una parte. Es el caso en el que más conviene que un asesor haga las cuentas.
Calcula el 10% sobre tu precio por noche
Suma el IVA del 10% a tu precio o quítalo de un importe con IVA incluido, al céntimo y sin hojas de cálculo. Úsala con tu tarifa y con tu reserva tipo.
Ir a la calculadora de IVA al 10%Qué hacer antes del 1 de diciembre
- Mide tus estancias. Saca de tu histórico cuántas reservas son de 30 noches o menos y cuántas de más. Esa proporción decide si eres un anfitrión «todo 10%», «todo exento» o mixto (y, en este último caso, entra la prorrata).
- Revisa si prestas servicios de hotel hoy. Si limpias durante la estancia o cambias la ropa de cama, el 10% te aplica ya; no esperes a diciembre para ordenarlo.
- Regulariza tu situación censal. Si empiezas a realizar una actividad sujeta a IVA, tendrás que comunicarlo a Hacienda en la declaración censal (modelo 036) antes de empezar a facturar con IVA. Si ya estás de alta por otra actividad, comprueba que está reflejada esta.
- Decide el precio: trasladar o absorber. Haz la tabla de la sección anterior con tus tarifas reales, incluida la temporada alta. Cámbialo antes de que entren las reservas de diciembre, no después.
- Prepara la factura. Una factura con IVA debe desglosar la base imponible, el tipo (10%) y la cuota. Si hasta ahora no emitías nada, es el momento de montar el sistema, a mano o con un programa de facturación.
- Pon fecha al primer 303. El IVA se declara cada trimestre en el modelo 303 (puedes simular la liquidación con la calculadora del modelo 303). Los alquileres de diciembre irán en la autoliquidación del cuarto trimestre de 2026, que se presenta en enero de 2027. Reserva esa fecha ya y separa desde el principio las facturas de gastos que vas a deducir.
Reservas ya cobradas, IBI y otras letras pequeñas
Las reservas cobradas antes del 1 de diciembre para estancias posteriores son la gran pregunta abierta. El real decreto-ley no incluye ninguna disposición transitoria sobre el IVA (las que trae regulan prórrogas de alquileres de vivienda habitual, desahucios y alquileres de temporada, no el IVA). Eso nos deja con las reglas generales de la Ley del IVA: el tipo aplicable es el vigente en el momento del devengo (artículo 90.Dos) y, cuando hay un pago anticipado, el impuesto se devenga «en el momento del cobro total o parcial del precio» (artículo 75.Dos). Para una reserva cobrada en octubre con estancia en diciembre hay, a nuestro juicio, dos lecturas razonables. (a) El cobro devenga en octubre y sigue el régimen entonces vigente (exento), porque el 75.Dos habla de operaciones «sujetas a gravamen» (expresión que no es idéntica a «sujetas y no exentas», así que esta equiparación es una interpretación). (b) El régimen se fija en el devengo de la estancia (artículos 90.Dos y 75.Uno.7.º, que para los arrendamientos devenga «en el momento en que resulte exigible la parte del precio que comprenda cada percepción»), con lo que diciembre tributaría al 10%. La misma duda aparece en una estancia que cruza la fecha (del 28 de noviembre al 3 de diciembre, por ejemplo). A la fecha de este artículo no hemos visto criterio de la Agencia Tributaria. Hasta que lo haya, documenta cada cobro con su fecha y no des por sentado que quedan fuera.
El mismo artículo 7 toca también otro 10%: el de las obras de renovación en viviendas, cuyo texto cambia igualmente el 1 de diciembre de 2026 (se añade un requisito de pago por medios bancarios y se incluyen las viviendas destinadas a alquiler como vivienda habitual). Sobre ese otro 10% tienes el artículo de IVA en reformas de vivienda, que recoge este cambio con las reglas vigentes hasta el 30 de noviembre y las novedades desde el 1 de diciembre.
Y dos recordatorios para no mezclar cosas: este artículo trata solo del IVA, no del IRPF de lo que ingresas (que depende de otras reglas); y el decreto también endurece el alquiler de temporada y de habitaciones desde el punto de vista de la ley de arrendamientos urbanos, un asunto distinto al fiscal.
Errores y mitos frecuentes
- «Va a ser el 21%». No: el tipo del texto es el reducido, el 10%, el mismo de la hostelería (el 21% es el general del artículo 90.Uno).
- «Solo afecta a los pisos turísticos con licencia». El artículo no menciona licencias, plataformas ni turismo: habla de apartamentos o viviendas amueblados y de estancias de hasta 30 noches.
- «Lo gestiona la plataforma». El artículo 7 no menciona a las plataformas. La obligación de repercutir y declarar el IVA del alquiler es de quien alquila; el IVA de la comisión que te cobra la plataforma es otra cosa distinta.
- «El 10% lo pagan los turistas». El sujeto obligado a ingresarlo eres tú. Que lo traslades al huésped o lo absorbas es una decisión de precio, no una regla de la ley.
- «Lo alquilo desde el móvil, es otra cosa». El IVA no distingue entre un hotel de 400 habitaciones y un estudio con la llave en un buzón.
- «Mi alquiler es de temporada, así que no cuenta». Para el IVA, lo que cuenta es la duración en noches y los servicios que prestas, no cómo bautices el contrato.
Resumen: lo que debes recordar
- Hasta el 30 de noviembre de 2026, el alquiler de una vivienda amueblada está exento de IVA salvo que prestes servicios propios de un hotel (entonces, 10%).
- Desde el 1 de diciembre de 2026, también pierde la exención el alquiler cuya duración no supere las 30 noches, y tributa al 10% (Real Decreto-ley 26/2026, artículo 7).
- Se libran las estancias de más de 30 noches y el alquiler de tu vivienda habitual, siempre que no prestes servicios de hotel.
- El texto habla de duración, no de turismo: no depende de licencias ni de plataformas.
- El 10% no es un coste del 10%: al estar sujeto, puedes deducir el IVA de tus gastos afectos (en el ejemplo, un 7,2% efectivo).
- Sin disposición transitoria: las reservas cobradas antes del 1 de diciembre admiten dos lecturas y no hay criterio de la AEAT; documenta los cobros.
- Es un real decreto-ley pendiente de convalidación en el Congreso: revisa si cambia antes de aplicarlo.
La buena noticia es que tienes dos meses para ordenarlo y que ya sabes en qué casilla caes. La mala, que Hacienda también sabe en qué fecha empieza a mirar.
Fuentes oficiales consultadas
- Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (BOE-A-2026-20266) — artículo 7 (modificación de los artículos 20.Uno.23.º e') y 91.Uno.2.2.º de la Ley del IVA, con efectos desde el 1 de diciembre de 2026), artículo 8 (recargo en el IBI, artículo 72.4 ter del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales), exposición de motivos y disposición final undécima (entrada en vigor el 1 de octubre de 2026).
- Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido — artículos 20.Uno.23.º (exención de arrendamientos de vivienda), 75.Dos (devengo en pagos anticipados), 90.Dos (tipo aplicable en el momento del devengo), 91.Uno.2.2.º (tipo reducido de la hostelería), 94.Uno.1.º (operaciones que dan derecho a deducir), 95 (limitaciones a la deducción) y 102 (regla de prorrata).
- Agencia Tributaria: «Alquilo un apartamento turístico, ¿tengo que ingresar IVA?» — criterio sobre los servicios de hostelería que hacen tributar al 10% el alquiler vigente hasta el 30 de noviembre de 2026.
- Constitución Española — artículo 86 (decretos-leyes y su convalidación por el Congreso).
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales — artículo 72, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 26/2026.
Contenido redactado y revisado por Pablo Fernández García, asesor fiscal con más de 10 años de experiencia. Puedes consultar cómo trabajamos en nuestra metodología y en la política editorial. Este artículo explica la norma tal como estaba publicada en el BOE el 1 de octubre de 2026; al ser un real decreto-ley pendiente de convalidación, su contenido puede cambiar antes de aplicarse. Los ejemplos son ilustrativos y no sustituyen el análisis de tu caso por un asesor colegiado.